「親から相続した家を、兄弟3人の名義にしている」「夫婦で半分ずつ持っているマンションを売りたい」。このように、1つの不動産を複数の人で持っている状態を「共有」といい、それぞれが持っている割合を「持ち分」といいます。
共有名義の不動産は、一人だけの名義の不動産に比べて、売るときの手続きが少し複雑になります。この記事では、共有名義の不動産を売る方法と、話し合いがまとまらないときの進め方をご説明します。
不動産全体を売るには、全員の同意が必要
共有名義の不動産を丸ごと売るには、共有者全員の同意が必要です。持ち分が一番多い方でも、一人の判断だけで全体を売ることはできません。
全員が売ることに賛成している場合は、普通の売却とほぼ同じ流れで進められます。ただし、売買の契約や名義を移す手続きには、原則として共有者全員が関わります。遠方にお住まいの方がいる場合などは、書類のやり取りの段取りを早めに決めておくと、スムーズに進みます。
全員の同意が得られないとき
「一人だけ売ることに反対している」「話し合いに応じてもらえない」。そのようなときは、次の方法があります。
1. ほかの共有者に、自分の持ち分を買い取ってもらう
住み続けたい方や、残しておきたい方がいる場合は、その方に持ち分を買い取ってもらう方法があります。不動産は一人の名義にまとまり、売る側はお金を受け取れます。
2. 共有をやめる話し合い（共有物分割）をする
共有者は、いつでも共有をやめるための分割を求めることができます（民法 第256条）。話し合いがまとまらないときは、裁判所に分割を求めることもできます。裁判所は、土地を分ける方法や、一人が持ち分を取得してほかの共有者にお金を支払う方法などを決め、それが難しいときは競売を命じることもあります（民法 第258条）。時間と費用がかかるため、まずは話し合いで解決できないかを考えるのが一般的です。
3. 自分の持ち分だけを売る
下で詳しくご説明します。
自分の持ち分だけを売ることもできる
不動産全体ではなく、ご自身の持ち分だけであれば、ほかの共有者の同意がなくても売ることができます。
ただし、持ち分だけを買っても、買った人はその不動産を自由に使えるわけではありません。そのため、持ち分だけの売却は、不動産全体をまとめて売る場合に比べて、価格が低くなるのが一般的です。買主も、ほかの共有者や、持ち分の買取を扱う不動産会社などに限られやすくなります。当社でも、共有持ち分だけを買い取ることができます。
ほかの共有者との関係にも影響することがあるため、持ち分だけを売るかどうかは、ほかの方法と比べたうえで慎重に決めることをおすすめします。
共有者の行方がわからないとき
相続を何度か重ねて、共有者の中に連絡先がわからない方がいる、というご相談も少なくありません。
2023年4月1日に施行された民法の改正で、共有者の行方がわからない場合でも、裁判所の手続きを経て、ほかの共有者全員で不動産全体を売れるようにする仕組みができました（民法 第262条の3）。行方がわからない方がいても、売却をあきらめる必要はありません。手続きには裁判所への申し立てが必要になります。当社では、提携する専門家をご紹介します。
売る前に確かめておきたいこと
- 名義は正しく登記されているか: 相続した不動産の名義が亡くなった方のままになっている場合は、先に相続登記が必要です。相続登記は、2024年4月から義務になっています
- それぞれの持ち分の割合: 登記簿（登記事項証明書）で確かめられます
- 共有者それぞれの考え: 売りたいのか、住み続けたいのか、いくらなら売りたいのか。早めに共有者どうしで確かめておくと、話し合いが進めやすくなります
まとめ
共有名義の不動産を丸ごと売るには、共有者全員の同意が必要です。全員の同意が得られないときも、ほかの共有者に買い取ってもらう、共有をやめる話し合いをする、ご自身の持ち分だけを売る、といった方法があります。共有者の行方がわからない場合にも、法律の仕組みが整えられています。
株式会社Trentanoveでは、共有名義の不動産のご相談もお受けしています。共有者の方々のご事情を伺いながら、どの方法が合うかを一緒に整理します。共有持ち分だけの買取や、提携する専門家のご紹介も行っています。ご相談・査定は無料です。